Da Hersilux ikke har markedsført alternative investeringsfonde, kan vi ikke beskrive, hvad der er udøvet, men vi kan beskrive de politikker og forretningsgange, der skal følges.
Hersilux overvåger det danske ejendomsmarked og udvælger villaer og parcelhuse, der udbydes salg på det frie marked og udvælger de ejendomme som umiddelbart skønnes egnede som investeringsemner til en nærmere indledende analyse.
Såfremt det skønnes at en ejendom kan opfylde den fastlagte investeringsstrategi, vil den blive udtaget til en mere dybtgående gennemgang, en såkaldt Due diligence proces.
Due diligence i Hersilux er en benævnelse for en struktureret proces, der gennemføres med henblik på at afdække risici ved gennemførelse af et ejendomskøb. Processen vil typisk være koncentreret om ejendommens konstruktion, vedligeholdelsesstand, indretning, beliggenhed, de tinglyste byrder, fremtidig anvendelse, fastlæggelse af ejendommens fremtidige afkast samt ejendommens mulighed for at opfylde de bæredygtighedsmål Hersilux har fastlagt.
Såfremt den indledende due diligence proces afdækker, at en ejendoms potentiale for reduktion af CO₂-emission på ejendomsniveau ikke udgør mellem 50 % og 70 % fravælges ejendommen som investeringsemne.
Efter gennemførelse af den indledende due diligence besigtiges ejendommene, hvor en ejendomsingeniør og udvalgte entreprenører deltager og der udføres en samlet vurdering af ejendommens konstruktion og vedligeholdelsesstand.
Med udgangspunkt i denne gennemgang gennemføres en revurdering af hver ejendoms potentielle afkast efter gennemførelse af ejendommens opgradering til nutidige standarder og bekvemmeligheder samt energioptimering.
Kan ejendommen ikke levere et direkte afkast på 6 % efter gennemførelse af de rentable renoveringer fravælges ejendommen som potentielt investeringsemne.
For at opnå en klassifikation som bæredygtig kræves det endvidere, at opnåelse af det bæredygtige miljømål ikke væsentligt må skade andre miljømål. Dette sikres ved gennemførelse af såkaldte ”tekniske screeningskriterier”. Se nærmere om tekniske screeningskriterier i afsnittet ”Ingen væsentlig for det bæredygtige investeringsmål”
Due diligenceprocessen omfatter også – i de tilfælde Hersilux erhverver en virksomhed – at der gennemføres procedurer, der sikrer overensstemmelse med OECD’s retningslinjer for multinationale virksomheder og FN’s vejledende principper om erhvervslivet samt menneskerettigheder, herunder de principper der er fastsat i de otte grundlæggende konventioner, der er nævnt i Den Internationale Arbejdsorganisations erklæring om grundlæggende principper og rettigheder på arbejdet, og i de internationale grundlæggende menneskerettighedsinstrumenter (International Bill of Human Rights). Disse regler benævnes ”minimumsgarantier” og indeholder også bestemmelser om antikorruption og bestikkelse.
Hersilux’s overholdelse af disse fremgår af dokumentet Code of Conduct, der kan læses på Hersilux’s hjemmeside, hvortil henvises
Da Hersilux delegerer i væsentligt omfang opgaver, herunder til de eksterne leverandører, der opgraderer og energioptimerer ejendommene, indgår Hersilux en rammeaftale med disse leverandører, hvori det sikres, at materialeanvendelse og data for CO₂- emission hidrørende fra eksisterende komponenters bortskaffelse, fra de nye komponenters produktion, ved transport og ved bortskaffelse efter endt brug, fremlægges.
Rammeaftalen regulerer de nærmere bestemmelser om arbejdets udførelse og den nødvendige rapportering og opfølgning.
Som et bilag til rammeaftalen indgår bestemmelser om de såkaldte ”minimumsgarantier”, der omfatter overholdelse af bestemmelserne i: FN´s Global Compact, UN Guiding Principles for Business and Human Rights. OECD Due Diligence Guidance for Responsible Supply Chains of Minerals from Conflict Affected and High-Risk Areas og OECD’s retningslinjer for multinationale virksomheder.
Kravene til leverandørerne indebærer således, at leverandøren indestår for, at Leverandøren ved opfyldelsen af Rammeaftalen til enhver tid overholder gældende lovgivning om forbud mod forskelsbehandling på grund af hudfarve, religion eller tro, politisk anskuelse, seksuel orientering, alder, handicap og national, social eller etnisk oprindelse. Leverandøren forpligter sig også til ved opfyldelsen af Rammeaftalen at sikre overholdelsen af de grundlæggende arbejdstagerrettigheder. Leverandøren forpligter sig endvidere ved opfyldelsen af Rammeaftalen til at afholde sig fra at bestikke eller på anden måde uretmæssigt påvirke offentlige embedsmænd, domstole og/eller private parter.
Viser det sig under gennemførelse af due diligenceprocessen, at en ejendom ikke kan opfylde de fastlagte bæredygtighedsmål, vil ejendommen blive fravalgt som potentielt investeringsemne.
Viser det sig derimod, at en ejendom kan opfylde alle krav der skal opfyldes i due diligenceprocessen afgives bud på ejendommen og købsforhandlinger indledes, dog betinget af, at Hersilux’s berigtigende advokat ikke konstaterer særligt risikofyldte byrder på ejendommen, at ejendomserhvervelsen opfylder investeringspolitikken og at Hersilux har erklæret, at de bæredygtige investeringsmål forventes at kunne nås. Herefter deponerer berigtigende advokat købesummen og frigiver de øvrige kalkulerede købsomkostninger.
