Oplysninger om politikker for integration af bæredygtighedsrisici i investeringsbeslutningsprocessen

Bestyrelsen i Hersilux har den 20. december 2023 godkendt ”Politik for integration af bæredygtighedsrisici i investeringsbeslutningsprocessen.” Den fulde politik kan downloades her

Definitionen af en bæredygtighedsrisiko er følgende:

Ved bæredygtighedsrisiko forstås en miljømæssig, social eller ledelsesmæssig begivenhed eller omstændighed, som, hvis den indtræffer, kunne have faktisk eller potentiel væsentlig negativ indvirkning på værdien af en investering.

Bæredygtighedsrisikoen måles som en finansiel størrelse og risiciene vurderes og integreres i investeringsprocesserne på lige fod med relevante finansielle risici. Alle risici – herunder også alle bæredygtighedsrisici – vurderes løbende.

Hersilux overvåger det danske ejendomsmarked for villaer og parcelhuse, der udbydes til salg på det frie marked. De ejendomme der umiddelbart skønnes egnede som investeringsemner udvælges til en nærmere indledende analyse.

Såfremt det skønnes, at en ejendom efter en indledende analyse kan opfylde den fastlagte investeringsstrategi, vil den blive udtaget til en mere dybtgående gennemgang, en såkaldt due diligence proces.

Due diligence

Due diligence i Hersilux er en benævnelse for en struktureret proces, der gennemføres med henblik på at afdække risici ved gennemførelse af et ejendomskøb. Processen vil typisk være koncentreret om ejendommens konstruktion, vedligeholdelsesstand, indretning, beliggenhed, de tinglyste byrder, fremtidig anvendelse, fastlæggelse af ejendommens fremtidige afkast samt ejendommens mulighed for at opfylde de bæredygtighedsmål Hersilux har fastlagt. Ejendommene gennemgås fysisk af både Hersilux og en bygningssagkyndig ingeniør med henblik på at sikre ejendommenes fysiske kvaliteter. Vurdering af bæredygtighedsrisici er således integreret i due diligenceprocessen.

Det forventes, at der indenfor en overskuelig periode vil blive vedtaget et direktiv (CSDDD – Corporate Sustainability Due Diligence Direktive). I direktivet fastlægges der bestemmelser om due diligence for de omfattede virksomheders forpligtelser i relation til faktiske og potentielle negative indvirkninger på miljøet og menneskerettighederne – både ved egne, datterselskabers og forretningsforbindelsers aktiviteter.

Et produkt kan kun klassificeres som bæredygtigt såfremt det finansielle produkt lever op til bestemmelser om et eller flere af de seks bæredygtighedsmål, fastsat af EU. Det er endvidere et krav, at opnåelsen af et bæredygtigt mål ikke væsentligt skader et andet bæredygtighedsmål.

De kriterier, der ligger til grund for at kvalificere om et produkt lever op til retningslinjerne for et bæredygtigt produkt samt de kriterier, der ligger til grund for at kvalificere et produkt til ikke væsentligt at skade andre miljømål benævnes ”tekniske screeningskriterier”.

De tekniske screeningskriterier er fastlagt i KOMMISSIONENS DELEGEREDE FORORDNING (EU) 2021/2139 af 4. juni 2021. Hersilux følger retningslinjerne i forordningen og sikrer derved dels, at alle produkter kvalificeres til at leve op til EU’s bæredygtighedsmål og at Hersilux’s produkter ikke væsentligt skader andre miljømål.

Gennemførelse af de tekniske screeningskriterier indebærer blandt andet, at der gennemføres en 4-trins DNSH-test (do not significantly harm) for ethvert køb og for hver eneste arbejdsproces en opgradering af en ejendom omfatter. DNSH-testen indeholder følgende trin:

Det sikres, at produktet bidrager væsentligt til at nå et eller flere af følgende miljømål:
- Modvirkning af klimaændringer.
- Tilpasning af klimaændringer.
- Bæredygtig anvendelse og beskyttelse af vand- og havressourcer.
- Omstilling til en cirkulær økonomi.
- Forebyggelse og bekæmpelse af forurening.
- Beskyttelse og genopretning af biodiversitet og økosystemer.
Det sikres, at produktet ikke væsentligt skader et eller flere af ovenstående miljømål.
- Der gennemføres DNSH-tests for hver arbejdsproces.
De pligtige minimumsgarantier efterleves.
Opfylder screeningskriterier fastlagt af EU.

I KOMMISSIONENS DELEGEREDE FORORDNING (EU) 2022/1288 af 6. april 2022 fastlægges i et ”bilag 1” en række relevante indikatorer der bør gennemgås for negative indvirkninger på bæredygtighedsfaktorer. Bilaget skal periodisk offentliggøres. De indikatorer der er relevante for den virksomhed Hersilux udøver vurderes i forbindelse med due diligenceprocessen.

At blive klassificeret som bæredygtig indebærer også, at en virksomhed, der udøver en økonomisk aktivitet er forpligtet til at sikre overensstemmelse med OECD’s retningslinjer for multinationale virksomheder og FN’s vejledende principper om erhvervslivet og menneskerettigheder, herunder de principper og rettigheder, som er fastsat i de otte grundlæggende konventioner, der er nævnt i Den Internationale Arbejdsorganisations erklæring om grundlæggende principper og rettigheder på arbejdet, og i de internationale grundlæggende menneskerettighedsinstrumenter (»International Bill of Human Rights«).

Minimumsgarantierne omfatter tillige bestemmelser om imødegåelse af antikorruption og bestikkelse.

Det indgår i due diligenceprocesserne, at det søges afdækket hvorvidt minimumsgarantierne efterleves i leverandør- og værdikæderne, hvorunder det også sikres, at regler om antikorruption og bestikkelse efterleves.

Hersilux efterlever således ovenstående påkrævede processer, der vil kvalificere eller diskvalificere et givent ejendomskøb som muligt bæredygtigt.

Der henvises i denne sammenhæng til Hersilux’s ”Code of Conduct”, der er offentliggjort på Hersilux’s hjemmeside, hvori overholdelse af de nævnte minimumsgarantier og vejledninger indgår.

Identifikation af bæredygtighedsrisici

En investering i Hersilux’s produkter er eksponeret for bæredygtighedsrisici, som, såfremt de indtræffer, kan have en væsentlig negativ indvirkning på værdien af investeringen.

Vedvarende klimaændringer kan forårsage uforudsete skader, afbrydelse af energiforsyning eller beskadigelse af byggeri og komponenter på grund af ekstremt vejr med negative økonomiske konsekvenser for AIF-erne til følge og kan herunder resultere i forøgede vedligeholdelsesomkostninger og medføre behov for udskiftning af forskellige komponenter på et tidligere tidspunkt end budgetteret.

Ændrede skatte- og afgiftsregler rettet mod ikke-klimavenlige energiformer vil kunne resultere i forhøjelse af udgifterne til driften af en ejendom, og kan have en negativ økonomisk konsekvens for investeringen

Ændrede krav til bygningskonstruktioner vil kunne påføre ejendomsejeren en betydelig merudgift og derved påvirke investeringens værdi negativt.

Lejernes krav til bæredygtighed vil kunne influere på de krav, lejerne stiller til investeringsejendommenes energimærkning og eller bæredygtighed og vil kunne medføre en risiko for værdiforringelse af investeringsejendomme som følge af manglende efterspørgsel.

Ovennævnte bæredygtighedsrisici er af en generel karakter og gælder for enhver ejendomsinvestering.

Vurdering af bæredygtighedsrisici

Specifikt relateret til hvorledes Hersilux udøver virksomhed er følgende væsentlige bæredygtighedsrisici identificeret:

Da mange installationer der fremmer bæredygtighed er introduceret indenfor en kortere årrække, kan der være en risiko for, at de levetider producenterne oplyser ikke er korrekte. Såfremt produktet ikke lever op til specifikationerne efter garantiperioden og installationen må udskiftes, må investor deltage med sin forholdsmæssige andel af omkostningen til en ny installation. Denne omkostning skønnes at være lav og det skønnes tillige, at de fleste installationer vil leve op til de angivne levetider. Hersilux vurderer denne risiko som lav.

I en stor del (4 ud af 5) af de varmepumper, der sælges i dag, anvendes HFC-kølemidlet R32. Kølemidlet har EU valgt at klassificere som miljøskadelig i relation til den globale opvarmning, hvis eller når det slipper ud af anlæggene. EU har derfor valgt at udfase fremtidig anvendelse af HFC-kølemidler. Hersilux vil foretrække at indkøbe varmepumper og andre installationer med kølemidler, som EU ikke har valgt at udfase. Det kan dog ikke udelukkes, at ny regulering vil ulovliggøre de nuværende lovlige kølemidler. Også i sådanne tilfælde kan der være en risiko for at der opstår en mangelsituation på kølemidler til eksisterende varmepumper og denne mangelsituation vil kunne nødvendiggøre en udskiftning af en varmepumpe. Hersilux vurderer denne risiko som lav.

Varmepumper drives af elektricitet. Er der ikke monteret solceller på ejendommen, der kan levere den fornødne strøm til ejendommen og måtte elpriserne stige drastisk vil en varmepumpe ikke være rentabel i drift. Det kan på meget langt sigt begrænse efterspørgslen efter lejemål af den type Hersilux udbyder. Denne risiko vurderer Hersilux som lav.

Flere komponenter produceres kun i fjernt beliggende lande, der er kendt for omfattende korruption og manglende efterlevelse af arbejdstager- og menneskerettigheder. Det er imidlertid Hersilux’s opfattelse, at disse lande er under pres for et udrydde korruption og i højere grad efterleve arbejdstager- og menneskerettighederne. Grundet sin størrelse har Hersilux ikke mulighed for at udsende en delegation til et fjerntliggende land med henblik på efterprøvelse af i hvilket omfang virksomhederne efterlever de regler Hersilux skal efterleve. Hersilux vurderer imidlertid risikoen for at der i leverandør og producentkæden forekommer korruption og manglende efterlevelse af arbejdstager- og menneskerettigheder som lav.

Samlet vurderer Hersilux bæredygtighedsrisiciene som lav.

Integration af bæredygtighedsrisici i investeringsbeslutningsprocessen

Hersilux integrerer bæredygtighedsrisici i enhver investeringsbeslutningsproces og Hersilux har som ovenfor beskrevet tilrettelagt sin due diligenceproces med stort fokus på alle risici enhver ejendomsinvestering kan blive påvirket af, herunder også bæredygtighedsrisici i investeringsbeslutningsprocessen ved positive til og fravalg.

Ejendomme, hvor der direkte for den enkelte ejendom ikke umiddelbart foreligger en mulighed for at reducere CO₂-emissionen med minimum 50 – 70 %, fravælges som investeringsemne.

Produkter fra leverandører, som ikke har mulighed for at oplyse Hersilux om de emissioner deres komponenter forårsager ved produktion, ved transport og som de vil medføre ved produktets levetidsophør fravælges hvis muligt.

Anvendelse af komplekse produkter, hvori indgår andre produkter (som eksempelvis kølemidler) der har risiko for at blive klassificeret som miljøskadelig søges fravalgt.

Ved indgåelse af en samarbejdsaftale med leverandører indgås samtidigt en rammeaftale, som indebærer, at leverandøren indestår for at ville efterleve de bæredygtighedskriterier Hersilux har fastlagt.

Hvad indebærer det at være
en ansvarlig virksomhed?

Det handler om langt mere end love, bestemmelser og faste regler.
For Hersilux opnås ansvarlig forretningsadfærd også ved at arbejde ud fra vores værdier, vores åbne kultur, gennemsigtighed og integritet. Det er afgørende at handle og agere troværdigt og pålideligt.