Sammenfatning

Produkterne der markedsføres og deres kendetegn

Hersilux markedsfører kapitalandele i ejendomsselskaber, hvis underliggende investeringsaktiver er enkeltstående eksisterende villaer og parcelhuse – familieboliger – med en beliggenhed udenfor det centrale København, Århus, Odense og Aalborg.

Ejendommene opgraderes efter køb til nutidige standarder og bekvemmeligheder og de energirenoveres de med økonomisk rentable arbejder, der bidrager til at reducere udledningen af drivhusgasser. Herefter udlejes ejendommene.

Kendetegnende for ejendommene er, at de er opført i en tidsperiode, hvor der ikke var fokus på at begrænse udledning af drivhusgasser relateret til anvendelse af fossile brændstoffer ligesom der ikke var fokus på minimering af forbruget af de fossile brændstoffer, hverken i produktionsprocesserne eller i den daglige anvendelse af boligerne.

Anvendelsen af fossile energikilder i enkeltboliger er centreret omkring ejendommens varmeanlæg, eventuelt gaskomfurer og anvendelse af elektricitet.

Det bæredygtige investeringsmål

Hersilux har med dette udgangspunkt fastlagt det bæredygtige investeringsmål til at være en reduktion i anvendelsen af fossile brændstoffer og reduktion af udledning af CO₂-emission:

Dette finansielle produkt investerer i fast ejendom. Det er fondens miljømæssige målsætning, at der skal ske en reduktion af CO₂-emission og energiforbrug med 7 % årligt i gennemsnit over 10 år for samtlige ejendomme, der investeres i. Hersilux har desuden fastlagt et ambitiøst mål om at reducere CO₂-emission og energiforbrug i ejendommene med 30-40 % over 4 år på porteføljebasis og at opnå porteføljemæssig energineutralitet i 2050.

De finansielle produkter Hersilux markedsfører vil opfylde disclosureforordningens artikel 9 stk. 3, der har som mål at reducere CO₂-emission og produkterne yder dermed et væsentligt bidrag til modvirkning af klimaændringer. Den type bæredygtighed kaldes i daglig tale mørkegrønne investeringer eller fuldt bæredygtige investeringer. Det indebærer blandt andet, at produkterne skal leve op til et bestemt reduktionsmål.

Reduktionsmålet er fastsat ud fra to benchmark benævnt henholdsvis EU-TCB of EU PAB. De to benchmark afviger fra hinanden, primært vedrørende hvilke aktiviteter der ekskluderes, men de foreskriver begge en årlig reduktion af CO₂-emissionen på 7 % årligt.

En årlig 7 % reduktion vil medføre en samlet reduktion af CO₂-emissionen over 4 år med ca. 25 %.

Sammenlignes de 7 % reduktion med Hersilux’s ambitiøse mål:

Ligger Hersilux’s mål om reduktion på 30 % ca. 20 % højere end både EU-TCB benchmarket og EU-PAB benchmarket.
Ved opnåelse af en reduktion på 40 % ligger Hersilux’s ambitiøse mål ca. 60 % højere end både EU-TCB benchmarket og EU- PAB benchmarket.

Hvad indebærer det at være
en ansvarlig virksomhed?

Det handler om langt mere end love, bestemmelser og faste regler.
For Hersilux opnås ansvarlig forretningsadfærd også ved at arbejde ud fra vores værdier, vores åbne kultur, gennemsigtighed og integritet. Det er afgørende at handle og agere troværdigt og pålideligt.

Udvælgelse af ejendomme og due diligence

Hersilux overvåger det danske ejendomsmarked og udvælger villaer og parcelhuse, der udbydes til salg på det frie marked og udvælger de ejendomme som umiddelbart skønnes egnede som investeringsemner til en nærmere indledende analyse.

Såfremt det skønnes at en ejendom kan opfylde den fastlagte investeringsstrategi, vil den blive udtaget til en mere dybtgående gennemgang, en såkaldt Due diligence proces.

Due diligence i Hersilux er en benævnelse for en struktureret proces, der gennemføres med henblik på at afdække risici ved gennemførelse af en ejendomsinvesterering. Processen vil typisk være koncentreret om ejendommens konstruktion, vedligeholdelsesstand, indretning, beliggenhed, de tinglyste byrder, fremtidig anvendelse, fastlæggelse af ejendommens fremtidige afkast samt ejendommens mulighed for at opfylde de bæredygtighedsmål Hersilux har fastlagt. Ejendommene, villaer og parcelhuse, gennemgås fysisk af både Hersilux og bygningssagkyndige ingeniører med henblik på at sikre ejendommenes fysiske kvaliteter. Hersilux har fastlagt en politik for integration af bæredygtighedsrisici i investeringsbeslutningsprocessen ligesom Hersilux har fastlagt en aflønningspolitik, der understøtter, at Hersilux’s mål nås og modvirker, at der tages uønskede risici. Imødegåelse af bæredygtighedsrisici er således integreret i due diligenceprocessen.

Efter gennemførelse af den indledende due diligence besigtiges ejendommene, hvor en ejendomsingeniør og udvalgte entreprenører deltager og der udføres en samlet vurdering af ejendommens konstruktion og vedligeholdelsesstand.

Med udgangspunkt i denne gennemgang gennemføres en revurdering af hver ejendoms potentielle afkast efter gennemførelse af ejendommens opgradering til nutidige standarder og bekvemmeligheder samt energioptimering.

Kan ejendommen ikke levere et direkte afkast på 6 % efter gennemførelse af de rentable renoveringer fravælges ejendommen som potentielt investeringsemne.

Såfremt due diligenceprocessen afdækker, at en ejendoms potentiale for reduktion af CO₂-emission på ejendomsniveau ikke udgør mellem 50 % og 70 % fravælges ejendommen som investeringsemne.

Ingen væsentlig skade for det bæredygtige investeringsmål

For at opnå en klassifikation som bæredygtig kræves det, at opnåelse af det bæredygtige miljømål ikke væsentligt må skade andre miljømål. Dette sikres ved gennemførelse af såkaldte ”tekniske screeningskriterier”, som er fastlagt i KOMMISSIONENS DELEGEREDE FORORDNING (EU) 2021/2139, bilag 1, om fastsættelse af de tekniske screeningskriterier.

En gennemgang af de tekniske screeningskriterier indebærer blandt andet at der for at sikre at enhver ejendom kan opfylde de fastlagte bæredygtighedsmål, skal der gennemføres en dybtgående analyse af, hvorvidt produktet væsentligt bidrager til et af de 6 klimamål og om produktet væsentligt skader andre klimamål. Denne analyse kaldes en DNSH-Test.

Analysen skal gennemføres for hver af købsprocessens enkeltelementer fra købet af ejendommen, til ejendommens opgradering, herunder anvendelse af materialer og analysen omfatter således alle elementer fra køb af en ejendom til udlejning kan gennemføres.

Hersilux har analyseret de enkelte delelementer og har på det grundlag verificeret, at Hersilux’s finansielle produkter kan kvalificeres til at være miljømæssigt bæredygtige og at de derigennem ikke væsentligt skader andre miljømål.

Viser det sig under gennemførelse af due diligenceprocessen, at en ejendom ikke kan opfylde de fastlagte bæredygtighedsmål, vil ejendommen blive fravalgt som potentielt investeringsemne.

Minimumsgarantierne

Tillige er der krav om at virksomheder, der udøver en økonomisk aktivitet, har procedurer, der sikrer overensstemmelse med OECD’s retningslinjer for multinationale virksomheder og FN’s vejledende principper om erhvervslivet samt menneskerettigheder, herunder de principper der er fastsat i de otte grundlæggende konventioner, der er nævnt i Den Internationale Arbejdsorganisations erklæring om grundlæggende principper og rettigheder på arbejdet, og i de internationale grundlæggende menneskerettighedsinstrumenter (International Bill of Human Rights). Disse regler benævnes ”minimumsgarantier” og indeholder også bestemmelser om antikorruption og bestikkelse. Hersilux’s overholdelse af disse fremgår af dokumentet Code of Conduct.

Hersilux delegerer i væsentligt omfang opgaver, herunder til de eksterne leverandører, der opgraderer og energioptimerer ejendommene.

Hersilux indgår en rammeaftale med disse leverandører, hvori det sikres, at materialeanvendelse og data for CO₂-emission hidrørende fra eksisterende komponenters bortskaffelse, fra de nye komponenters produktion, ved transport og ved bortskaffelse efter endt brug, fremlægges. Rammeaftalen regulerer de nærmere rammer for arbejdets udførelse og den nødvendige rapportering og opfølgning. Som et bilag til rammeaftalen indgår bestemmelser om de såkaldte ”minimumsgarantier”, der omfatter overholdelse af bestemmelserne i:

FN´s Global Compact
UN Guiding Principles for Business and Human Rights.
OECD’s retningslinjer for multinationale virksomheder.
OECD Due Diligence Guidance for Responsible Supply Chains of Minerals from Conflict Affected and High-Risk Areas

Kravene til leverandørerne indebærer blandt andet, at de overholder Menneskerettigheder, Arbejdstagerrettigheder og Anti-korruption og bestikkelse.

Måling, overvågning og rapportering af det bæredygtige investeringsmål

Reduktion af anvendelse af fossile brændstoffer baseres på faktiske målinger og forbrug af elektricitet tager udgangspunkt i ejendommens energimærke, idet det heri beregnede energibehov er en ret præcis indikator for bygningens energimæssige kvalitet i modsætning til det faktiske forbrug, som er afhængigt både af vejret og af de vaner, som bygningens brugere har. Bygningens energimæssige kvalitet beregnes ud fra bygningens beregnede energibehov ud fra en række standardantagelser for vejr, familiestørrelse, indendørstemperatur, adfærd m.v.

Forbrugsdata konverteres til GHG-protokollens format af en ekstern energiingeniør. Opgørelsen revideres af en ekstern revisor.

Yderligere foreskriver lovgivningen, at Hersilux rapporterer bæredygtighed i henhold til nogle forud fastlagte skabeloner benævnt Bilag I, bilag III og bilag V.

En anden dimension af bæredygtigheden er FN’s 17 verdensmål. De spænder bredt og nogle er i højere grad rettet mod stater og kommuner, mens virksomheder kan bidrage til at opfylde andre mål. Sammenholdt med Hersilux’s kerneforretning er følgende af FN’s 17 verdensmål særligt relevante og Hersilux vil i sin forretningsførelse understøtte disse.